Жилищный накопительный кооператив. Жилищный кооператив – альтернативный способ покупки жилья

Усиление контроля государства за застройщиками и вступление в силу с 1 июля поправок к 214-ФЗ неминуемо изменят работу девелоперских компаний с небольшим портфелем объектов. Как отмечают эксперты, далеко не все смогут соответствовать ужесточившемуся законодательству и в итоге должны будут либо научиться работать по-новому, либо покинуть рынок. Вариантов, собственно говоря, у застройщиков останется немного. Возводить жилые дома и продавать в них квартиры будет возможно по предварительным договорам купли/продажи (ПДКП) и по схемам ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). Ибо привлекать через них средства в строительство законодательство пока позволяет. О том, какие возможности открывает перед покупателями новостроек вступление в жилищные кооперативы, и какие риски им придется учитывать, сайт выяснил у экспертов.

Хорошо забытое старое

Еще недавно казалось, что ЖНК и ЖСК остались в далеком прошлом, во всяком случае, после 2015 года в столице и области подобных схем при реализации новостроек практически не сохранилось. Именно тогда государство субсидировало ипотечную ставку до 12%, а застройщики московского региона массово перешли на продажи по договорам долевого участия (ДДУ). Создавалось впечатление, что век жилищных кооперативов подошел к своему логическому концу, а о существовании ЖНК напоминали только скандалы с обманутыми дольщиками: уголовные дела в Оренбурге (ЖНК «Казачий форпост», хищение 35 млн руб.), Барнауле (ЖНК «Наш дом», 26 млн рублей), история в Приморье (ЖНК «Приморский» и ЖСК «Солнечная долина») и т.д.

Тем не менее, по данным Центробанка РФ, контролирующего деятельность жилищных кооперативов, всего в реестре числится 90 ЖНК. В реальности стабильно работающих организаций - около 60, так как 20 ЖНК уже ликвидировано, а около десятка находятся в предбанкротном состоянии. Можно сделать вывод, что, как минимум, региональные застройщики от привлечения средств в строительство через жилищные кооперативы не отказались, и - более того - даже продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, в марте компания «Унистрой» объявила о старте в Уфе масштабного проекта - жилого комплекса «Венский лес», купить квартиру в котором можно через ЖНК.

Эксперты считают, что в ближайшие несколько месяцев число таких застройщиков увеличится. «Я уверена, что ЖНК начнут активно свой рост после 1 июля 2018 года. Потому что небольшие застройщики, строящие по 3-4 дома до 120 квартир в среднем, не смогут работать по ФЗ-214. При том, что у нас банковское проектное финансирование не развито, и сколько уйдет времени на то, чтобы финансировать все проекты, тяжело сказать», - прогнозирует Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

По ее словам, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ в первую очередь пострадает небольшой бизнес, такие компании вынуждены будут уйти с рынка. Возможно, год-два они еще продержатся, достраивая старые объекты, а дальше такой бизнес не сможет создавать новые. Поэтому застройщикам придется либо искать альтернативные варианты, либо идти в какие-то незаконные схемы. В Комитете предполагают, что многие девелоперы в ближайшем будущем начнут работать по ФЗ-215, и считают важным, чтобы они «воспользовались данной возможностью с умом», и даже предлагают подстраховать строительный бизнес.

«Если застройщики опять начнут брать деньги, воровать их и уходить, мы получим ту же самую картину, что и по ФЗ-214 — возможности работать на рынке у них не будет. Чтобы этого не произошло, мы придумали механизм в виде Ассоциации и Фонда защиты граждан, куда застройщик перечисляет денежные средства», - рассказывает Виолетта Басина. Перечисленные застройщиком денежные средства будут выступать как гарант достройки объекта, в случае, если у компании вдруг начнутся финансовые проблемы.

Кроме этого были разработаны единые стандарты и правила работы на рынке. Конечно, они заявлены в добровольном, а не законодательном порядке, но до физических лиц Ассоциация будет доводить понятную информацию: вот, есть застройщик, есть ЖНК, фонд, банк, государство, где все работает в едином консорциуме, и при покупке жилья по данной схеме рисков для физического лица не будет вообще никаких. Но при этом есть четкое понимание, что юридическое лицо, которое работает по данной схеме, будет действовать по единым правилам и находиться под определенным контролем: в этом случае застройщики будут следить друг за другом. Так как если у одного застройщика будут возникать сложности, то Ассоциация будет финансировать его, чтобы вытащить проект и не допустить появления обманутых дольщиков.

О плюсах и минусах ЖНК

Первое и основное преимущество ЖНК — возможность приобретения жилья без участия в ипотеке. В жилищно-накопительном кооперативе можно брать рассрочку под 1-5% годовых максимум, здесь не запрашивают справок о доходах, не требуют, чтобы на момент обращения у человека была работа последние три-шесть месяцев. Кроме того, членом ЖНК можно становиться в возрасте 16 лет.

Когда гражданин покупает квартиру на вторичном рынке, то 30% суммы он накапливает самостоятельно, а 70% стоимости квартиры за него оплачивает ЖНК. И далее он уже рассчитывается с ЖНК по определенной схеме, в зависимости от того, какой период накопления и погашения человек выбирает. В случае с ЖНК размер платежей можно варьировать, делая его удобным для физлица, в отличие, например, от размера платы, который устанавливает банк на свое усмотрение. «Многие граждане, которые не имеют большой зарплаты или у них испорченная кредитная история, не могут обратиться в банк за получением ипотеки — и поэтому ЖНК для них действительно хороший шанс для приобретения собственного жилья», - отмечает Виолетта Басина.

Если рассмотреть эту схему с точки зрения гарантий на строящемся рынке, то ЖНК работает по ФЗ№215. Это некоммерческая форма организации, целью которой является именно обеспечение граждан жильем. ЖНК может потратить свои средства либо на покупку готового жилья, либо на строительство нового. Если это строительство, то те денежные средства, которые перечисляют физические лица либо государственные структуры, ЖНК может потратить всего в размере 20%. Остальные средства находятся на спецсчете до тех пор, пока жилье не будет введено в эксплуатацию. За целевым расходованием денежных средств следит ЦБ РФ. Это гарантия для граждан, что их средства будут направлены на жилье, и что они не будут потрачены до тех пор, пока жилье не будет построено. Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют. В любой момент гражданин может выйти из ЖНК и получить свою действительную стоимость пая.

Как правило, действительная стоимость пая в течение года увеличивается: денежные средства находятся на спецсчете под проценты— 7-8% по депозитам сегодня в среднем на рынке. Соответственно, сумма, которая находится там, увеличивается на 7-8%. А если жилье покупается и денежные средства переводятся в квадратные метры, стоимость пая также увеличивается в зависимости от удорожания жилья.

Так как за деятельностью ЖНК ведется контроль со стороны ЦБ, у вкладчиков риски практически отсутствуют. Если смотреть с точки зрения банкротства — его могут обанкротить только сами члены ЖНК, приняв такое решение на общем собрании. Например, если ЖНК выполнило задачу по строительству домов, и больше ЖНК не нужен. Также может быть выдвинута инициатива со стороны ЦБ, в том случае, если ЖНК за последний квартал предоставил отчет, который не соответствует требованиям нормативно-финансовой устойчивости — по контролю целевого расходования денежных средств. В данном случае ЦБ выдвигает требование по устранению данных замечаний. Если замечания не устраняются, то ЦБ может инициировать процедуру банкротства.

У физических лиц гарантии в отношении участия в ЖНК по ФЗ-215 значительно выше, чем по ФЗ-214. Во вступающем в силу ФЗ-218 тоже появляются статьи о целевом расходовании денежных средств, о закрытии денежных средств на эскроу-счетах, — в общем, прописаны те же самые гарантии, что в ФЗ-215.

Жилищно-накопительный кооператив – это объединение лиц, деятельность которых направлена на покупку жилья. Члены вносят паевые взносы, которые используются для строительства многоквартирного дома или приобретения уже существующих квадратных метров.

Основная цель

Граждане, желающие приобрести жилье и самостоятельно управлять многоквартирным домом, часто организовывают различные объединения.

ЖНК в этом случае является одним из самых удобных способов реализации таких намерений. Главной же целью объединения выступает обеспечение жильем участников на выгодных условиях и с минимальными рисками.

Основные права и обязанности

ЖНК – это юридическое лицо, поэтому после принятия решения о создании организации, необходимо ее зарегистрировать.

Для осуществления процедуры регистрации председатель кооператива обязан предоставить в Росреестр стандартный пакет документов. Справка: выполнить эту обязанность может любое другое уполномоченное лицо.

В ЖНК обязательно должны функционировать необходимые органы управления. Помимо председателя в организации должна быть ревизионная комиссия, правление и собрание участников. Что касается прав ЖНК, то члены организации могут создавать уникальные учредительные документы и с их помощью добиваться поставленной цели.

Например, обычно для принятия каких-либо решений требуется, чтобы проголосовало больше половины участников. Но в Уставе ЖНК может быть прописано совершенно другие условия, при которых для успешного голосования требуется две трети голосов. Естественно, учредительные документы должны быть составлены соответственно российскому законодательству.

Ответственность ЖНК

ЖНК как юридическое лицо обязано нести определенную ответственность за свою деятельность. №215-ФЗ о жилищных накопительных кооперативах, регулирует деятельность организации и содержит ряд норм, указывающих на выполнение обязательств перед кредиторами.

Все кредиторские задолженности кооператива является ответственностью каждого участника. Другими словами, все члены ЖНК обязаны отвечать перед кредиторами всем общим имуществом организации, поэтому ответственность распределяется поровну между всеми.

Как организация ЖНК обязана предоставить участникам услуги соответствующего уровня. В противном случае любой член объединения имеет право проверить деятельность кооператива, а затем подать соответствующую жалобу или оспорить работу предприятия в суде.

Кто может стать членом?

Участник жилищно-накопительного кооператива – это гражданин РФ, достигший 16 лет. Главная обязанность каждого члена кооператива заключается в своевременном внесении своих паевых взносов.

Для того чтобы вступить в организацию, достаточно предоставить личные документы, заявление и вступительный взнос, размер которого определен учредительными документами.

ЖНК самостоятельно рассчитываю сумму первоначального и последующих взносов. Составляется график, по которому пайщик обязуется их вносить.

Но помимо платежей для приобретения квартиры участники кооператива обязаны оплачивать членские взносы.

К правам члена кооператива относится:

принятие участия в управлении ЖНК;
использование услуг, которые предоставляет организация;
получение имущества после внесения средств;
использование льгот, если они предусмотрены Уставом;
получение сведений о финансовой деятельности ЖНК;
передача своих прав на пай третьим лицам.

Помимо прав у участника кооператива есть и свои обязанности:

соблюдение правил организации;
внесение платежей без задержек;
оплата дополнительных расходов.

Как только гражданин становится членом кооператива, правление решает вопрос о предоставлении ему необходимой жилплощади. То есть, человек может проживать в квартире и выплачивать свой пай. Естественно, права собственности ограничиваются до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма. Поэтому член ЖНК не может, к примеру, продать недвижимость.

Преимущества и недостатки

Различных организаций, целью которых является обеспечение участников жильем, достаточно много.

Поэтому при выборе кооператива необходимо ознакомиться со всеми его плюсами и минусами. Преимущества ЖНК заключаются в следующем:

помощь кооператива для оформления документов. Участник может воспользоваться информационной базой организации.
Привлечение проверенных банковских учреждений. ЖНК всегда стараются сотрудничать с известными и надежными банками, что минимизирует вероятность потери капитала кооператива.
У участников есть возможность самостоятельного выбора жилого помещения.
Члены кооператива не переплачивают реальную стоимость жилья, как это бывает при ипотечном кредитовании.
При приобретении жилья с помощью этого объединения участники освобождаются от уплаты налогов. Это также существенно влияет на стоимость недвижимости.

Главные недостатки объединения заключаются в:

отсутствии государственной регистрации договоров. Из-за этого иногда происходят случаи мошенничества, например, у одной квартиры может появиться несколько собственников.
Дополнительных тратах. Редко какая организация, занимающаяся строительством ил покупкой квартир, требует от участников оплаты дополнительных расходов. Но в ЖНК это может быть возможно, поэтому перед вступлением в организацию не лишним будет проверить учредительные документы.
Проблемы с возвратом средств. При выходе из организации участники могут рассчитывать лишь на получение целевых взносов. Да и то после прохождения определенной юридической процедуры. Накопительные взносы членов ЖНК обычно не возвращаются.
Перечень обязанностей объединения. Обычно он минимальный, а в договорах нечетко прописывается порядок предоставления жилья. Поэтому члены кооператива могут получить квартиру гораздо позже, чем ожидали.
У пайщиков нет возможности застраховать риски.

Перед тем, как принять решение об участии в ЖНК, необходимо учесть все риски и проконсультироваться со специалистом.

Реорганизация и ликвидация жилищно-накопительного кооператива

ЖНК как юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Реорганизация предусмотрена, если происходит:

слияние компаний;
разделение организации;
присоединение другого кооператива;
преобразование в другую форму, например, ТСЖ.

Ликвидация может быть принудительной, то есть по решению суда. Это возможно, если ЖНК нарушает законодательство или обанкротился. Добровольная ликвидация обычно осуществляется, если кооператив выполнил поставленные задачи.

При этом следует учитывать риски, которые несут участники кооператива:

коллективная ответственность;
потеря средств при ликвидации объединения;
дополнительные расходы.

Если ЖНК создан для мошеннических целей, участники вряд ли смогут получить квартиры или вернуть вложенные средства.

Важно знать!

Существуют нюансы, о которых обязан знать каждый вступающий в кооператив участник:

после процедуры оформления следует получить копии решения о приеме в члены и копию протокола собрания правления;
при изучении договора нужно проверить, что указано в нем про индексацию паевых взносов (рамки индексации законодательством не предусмотрены);
при досрочном выходе из кооператива участникам нередко приходится оплачивать неустойку;
до полной выплаты пая имущество принадлежит ЖНК и при банкротстве организации пайщик рискует потерять квартиру.

Заключение

При всех недостатках жилищно-накопительный кооператив может быть идеальным решением жилищного вопроса. Законодательство постоянно меняется, поэтому регулирование деятельности таких кооперативов улучшается. А значит, члены ЖНК приобретают дополнительные права и гарантии.

Это простой и удобный способ приобретения жилплощади. Но участие в кооперативе связано с определенными рисками. Поэтому важно тщательно проверять всю документацию и договор, который заключается с организацией.

Сейчас купить жилую недвижимость в рассрочку можно не только при помощи ипотечного кредитования. Одним из таких вариантов является жилищно-накопительный кооператив или как называют его в народе ЖНК. История ЖНК начинается с 2001 года и действует по сей день.

ЖНК – это добровольно созданное объединение граждан для покупки жилых помещений посредством объединения паевых взносов. То есть ЖНК привлекает денежные средства населения и за счет этих денег покупает жилье для своих членов. Участник кооператива вносит паи, накапливает определенную сумму от общей стоимости жилья, после чего кооператив покупает для него квартиру. После этого член ЖНК может пользоваться жильем, то есть проживать в нем, но при этом недвижимость остается в собственности ЖНК. Член кооператива продолжает оплачивать взносы до момента полного погашения стоимости жилья. После того, как все выплачено, он становится полноправным владельцем квартиры.

Для того чтобы стать пайщиком в ЖНК, необходимо:

Выбрать непосредственно сам жилищно-накопительный кооператив;
Выбрать квартиру;
Сделать вступительный взнос (от 2х процентов от общей цены квартиры).
Начать вносить паи для накопления первоначального взноса на квартиру.

Стоит отметить, что первоначальный паевой взнос должен быть не менее 2 тысяч долларов. Величина ежемесячных паевых взносов определяется руководством кооператива и пайщиком в индивидуальном порядке, в соответствии с возможностями последнего. Въехать в новую квартиру вы можете после того, как сумма паевых взносов достигнет 30-50 процентов от общей цены квартиры (в зависимости от выбранного вами ЖНК). Вы проживаете в квартире, гасите задолженность и на ваши деньги приобретается квартира другим членам кооператива. Взаимное кредитование пайщиков – это и есть то, на чем держатся жилищно-накопительные кооперативы.

Многие могут увидеть сходство ЖНК с ипотекой. На самом деле здесь больше отличий, нежели общих характеристик:

При членстве в ЖНК гражданин получает право пользования квартирой не раньше чем через 2 года после его вступления в кооператив, а также начала выплаты первоначального взноса (стадия накопления). При ипотеке в квартиру можно въехать сразу.
При ЖНК жилье переходит в собственность гражданина после того, как он в полной мере выплатит паевой взнос. При ипотеке квартира становится вашей сразу после ее покупки, однако до полного погашения задолженности, недвижимость останется в залоге у банка.
Минимальный первоначальный взнос при ипотеке равен 5-30 %, в то время как при ЖНК 30-50 %, но при ипотеке вносить его нужно единовременно, а при членстве в ЖНК на протяжении 2х лет.
Срок погашения ипотечной задолженности может достигать 30 лет, а при ЖНК он не может превышать более чем в полтора раза срок первичного накопления.
Процент за пользование кредитом равняется 12-19 %, а членский взнос всего 2-7 процентов.
Банки обычно «набивают» своим клиентам страхование, как жизни, так и имущества, а члены ЖНК могут не пользоваться этой услугой;
При получении ипотеки в банке сотрудники будут досконально проверять вашу кредитную историю и платежеспособность, а в ЖНК такие проверки отсутствуют.

Вследствие вышесказанного каждый может выделить для себя определенные плюсы и минусы ссуды каждого вида. Услугами ЖНК пользуются в большинстве те граждане, которые могут в достаточно короткий срок выплатить как первоначальный взнос, так и последующие взносы, и тем самым быстрее въехать в квартиру.

Выгодно по этой схеме покупать квартиры-апартаменты и просто сдавать их, выплачивая на полученные от аренды деньги оставшуюся стоимость. Стоит отметить, что аренда апартаментов в Москве достаточно выгодная процедура, которая позволит вам не только оплачивать ежемесячные платежи, но и оставлять какую-то часть средств для себя. Таким образом, квартира будет полностью вашей через небольшой промежуток времени, а вы еще до этого момента, будете получать с нее доход. Именно поэтому многие вполне обеспеченные москвичи предпочитают вкладывать деньги именно в ЖНК, чтобы как можно быстрее выплатить деньги за квартиру и тем самым в короткие сроки обзавестись собственным жильем.

Конечно, несмотря на такие очевидные плюсы, есть в процедуре получения квартиры через ЖНК и свои отрицательные стороны. Во-первых, сумма вступительного взноса при выходе из ЖНК не возвращается. Во-вторых, при накоплении суммы первоначального взноса вы можете получить ключи от заветной квартиры не сразу. Как отмечают многие эксперты, может пройти несколько месяцев и даже лет. Эти сроки зависят от количества пайщиков, которые прибудут в ряды кооператива, а также от размера и периодичности вкладывания денег на счет кооператива. Также стоит учитывать тот факт, что стоимость жилой недвижимости, особенно в столице растет в год на 10-15 %, поэтому после внесения необходимой суммы на выбранную ранее квартиру члену кооператива потребуется либо вносить дополнительно недостающую сумму или же довольствоваться более дешевым жильем.

Помимо традиционного ипотечного кредитования существуют иные способы решения квартирного вопроса . К примеру, купить жилье с помощью жилищно-накопительного кооператива. В этой статье изложены подробная инструкция к действию, преимущества и недостатки приобретения квартиры через ЖНК.

Жилищный накопительный кооператив - это некоммерческая структура, организованная на добровольных началах. Цель структуры - обеспечение жильем каждого участника сообщества. ЖНК функционирует по принципу кассы взаимопомощи.

Схема, по которой работает ЖНК

1. Стать членом ЖНК может каждый дееспособный, достигший совершеннолетия гражданин Российской Федерации.

2. После вступления в обязанности каждого члена кооператива входит регулярное пополнение взносами общей кассы. Для удобства создается комфортная накопительная схема: заранее определяются сроки и размер вносимой суммы / ежемесячного или ежеквартального взноса.

3. Купить квартиру (воспользоваться средствами из общей кассы) вы можете при соблюдении двух правил:

Накопительная сумма достигнет 50% стоимости жилья.
Закончится обязательный период накопления (законодательством установлен минимум 2 года).

Срок рассрочки, не должен превышать накопительный срок паевых средств более чем в 1,5 раза.

4. В приобретенной квартире можно прописаться. Кооперативу вы должны систематически возвращать заем частями. Помимо основного долга вы выплачиваете членский взнос 3-7% от суммы задолженности.

5. Только полностью рассчитавшись с кооперативом, жилье переходит в вашу собственность. Вы перестаете быть членом кооператива.

Процедура вступления в ЖНК:

1. Обратитесь в офис ЖНК. На месте внимательно ознакомьтесь с предлагаемыми документами и условиями членства.

2. С представителями кооператива обсудите форму участия, иначе говоря ваши права и обязанности.

3. Напишите заявление о вступлении в ЖКН и желании приобрести квартиру. Подпишите соглашение/договор с кооперативом.

4. Оплатите все необходимые квитанции (первый членский взнос).

Для процедуры нужны 2 ваших документа:

паспорт;
любой второй документ, идентифицирующий вашу личность.

)

невысокие проценты по кредиту;
незначительные дополнительные расходы в процессе получения займа;
минимальный первоначальный взнос;
нет необходимости подтверждать свои финансовые возможности;
в качестве залога может выступить имеющееся жилье или жилищный сертификат.

Недостатки

квартиру в ипотеку можно приобрести сразу. При жилищно-накопительной системе вы становитесь владельцем жилья, только при накоплении части стоимости жилья;
ограниченный срок займа;
вы не можете быть собственником квартиры до окончательной выплаты взносов;
высоки риски неудачной финансовой деятельности ЖНК. От вас потребуются максимальные внимательность и осведомленность, прежде чем выбрать кооператив.

Как выбрать кооператив и на что обратить внимание, чтобы не попасть в руки мошенников

Наличие собственного сайта подтвердит, что кооператив действительно существует и не уклоняется от налоговой службы.
Обратите внимание на офис кооператива. Роскошно обставленные кабинеты должны вас насторожить. Средства действующего кооператива целенаправленно идут только на строительство и приобретение жилья для вкладчиков, а не на создание уютного интерьера.
На стенах офиса кооператива, как правило, вывешены инфостенды. По возможности узнайте, кем и когда был создан кооператив, попросите для ознакомления устав, свидетельство о государственной регистрации, договор инвестирования. Учтите, у ЖНК не может быть лицензии (данный вид деятельности не лицензируется).
Поинтересуйтесь текущим состоянием дел. Спросите о внесенных суммах паевых взносов, сколько и куда было распределено, сколько куплено квартир на данный момент.

Время чтения ≈ 5 минут

С появлением разнообразных ипотечных программ, вариант приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК) незаслуженно отошел на второй план. Но все же его стоит рассматривать в определенных случаях, он, как и другие возможности обзавестись собственной квартирой, имеет свои плюсы и минусы.

ЖНК – это организация некоммерческая, обеспечивающая сбор паевых взносов для покупки жилья. Регулируется деятельность такого кооператива Федеральным законом:

Чтобы вступить в накопительный кооператив достаточно паспорта. Здесь от участника не требуется идеальной кредитной истории, официального трудоустройства и большого пакета документов для рассмотрения. Главное вносить ежемесячные паевые взносы, размер которых оговаривается заранее. Всеми накоплениями пайщиков распоряжается кооператив, из них оплачивается:

Строительство;
Ремонт;
Страхование;
Содержание;
Коммунальные услуги;
Погашение займов;
Уплата налогов.

Когда более половины стоимости квартиры будет оплачена вложенными средствами и окончится оговоренный период накоплений, участник кооператива получает из общей кассы деньги на покупку своего жилья. Оставшаяся половина стоимости квартиры оплачивается в течение 10-15 лет.

Основной особенностью (и отличием от ипотеки) в этом случае будет то, что пока участник кооператива не выплатит полную стоимость своего жилья, оно остается в собственности ЖНК. Вариант оформления ипотеки более привлекателен за счет того, что квартира сразу переходит в собственность заемщика, накладывается только обременение. Чтобы при этом не случилось с банком, проблем у собственника квартиры, пусть и в залоге, не будет. Произойдет только лишь смена кредитора. Жилищный кооператив – более рисковый вариант, так как является предприятием, пусть и некоммерческим, которое сложнее поддается контролю со стороны государства.

В случае экономического кризиса, заемщик, оформивший ипотеку, выигрывает: весь длительный срок ипотечного займа действуют условия кредитного договора, взимается фиксированный ежемесячный платеж, который на фоне растущих цен и обесценения денег, кажется уже относительно небольшим. А для участника жилищного кооператива все не так радужно – взносы могу вырасти на треть, кооперативы самостоятельно рассчитывают необходимый размер паевых взносов, которые должны компенсировать затраты ЖНК.

Преимущества и недостатки ЖНК

Плюсы жилищного кооператива в минимальном единовременном взносе (15 000 — 20 000 рублей против 20% от стоимости жилья при ипотеке), отсутствии необходимости собирать справки и предоставлять большой пакет документов, низкие проценты (5-7% годовых), по сути, покупка квартиры практически в длительную рассрочку.

Но чтобы застраховать себя от сильного роста паевых взносов потребуется детально изучить пункт договора, касающийся индексации. Размер индексации не ограничивается законодательно, поэтому из-за длительности схемы приобретения квартиры, лучше настоять на разумных рамках.

К рискам, связанным с участием в жилищном кооперативе можно отнести:

Риск исключения из кооператива на общем собрании
Убытки в пределах паенакоплений, связанные с деятельностью кооператива
Наличие платежей, которые не будут учтены в стоимости будущей квартиры: вступительный взнос, членские взносы
Возможность банкротства кооператива до окончательной выплаты всех взносов и перехода права собственности на квартиру к пайщику
При досрочном выходе из кооператива длительный возврат первоначального взноса, возможно наложение неустойки за несоблюдение условий договора

Несмотря на все риски, жилищные кооперативы достаточно надежны, контроль над соблюдением ЖНК осуществляется ЦБ РФ. К тому же, риск можно считать оправданным за счет того, что ставка в два раза ниже, чем по ипотеке, но это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации: низком уровне инфляции, низких темпах просто цен на недвижимое имущество.

Накопительный кооператив выигрывает в отдельных деталях не только перед оформлением ипотечного кредита, но и перед жилищным строительным кооперативом, так как не имеет риска, связанного с «недостроем». Если ЖСК возводит или реконструирует дом для пайщиков, то пайщики ЖНК имеют дело уже с готовой недвижимостью. (см. статью « «)

Насколько выгодно быть членом ЖНК?

Пример: Допустим стоимость квартиры 5 000 000 рублей, если оформить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых, с первоначальным взносом 1 000 000 рублей, получим переплату в 6 888 156 рублей.Допустим в ЖНК первоначальный взнос (который копится постепенно) составит 35% от стоимости квартиры, то есть 1 750 000 рублей, оставшаяся сумма выплачивается постепенно при ставке в 5% годовых, получаем переплату в 886 819 рублей. Даже если помнить, что расчет очень грубый, и не учитывает вступительных и членских кооперативных взносов (несколько десятков тысяч рублей), некоторых особенностей начисления процентов, переплата все равно будет в разы меньше, чем по ипотечному кредиту.

Очевидно, что ЖНК позволяет на значительно более выгодных условиях обзавестись жильем, по сравнению с более дорогим ипотечным кредитом. ЖНК, как организация некоммерческая, нацелен ни на получение прибыли, а на финансовую взаимную выгоду пайщиков, удовлетворение их потребности в приобретении жилья. Не требуются справки, гарантии и поручительства. При определенных обстоятельствах (неофициальное трудоустройство, негативная кредитная история) участие в ЖНК – практически единственный способ обзавестись собственной недвижимостью.

Пайщику остается быть готовым к тому, что первые пару лет как минимум нельзя будет вселиться в приобретаемую через ЖНК квартиру и жилье станет собственностью только после выплаты всех паев. Так же отсутствует страхование рисков, характерное для банковских кредитов, что для некоторых будет даже плюсом, так как не будет «тринадцатого платежа» по ипотеке. Если все это приемлемо, то стоит отдать предпочтение именно жилищному накопительному кооперативу.