Тсж и нежилые помещения. Нежилые помещения в мкд. Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Плюсы и минусы данного способа управления

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение устава

Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:

Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :

• бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
• протокол общего собрания собственников недвижимости;
• расчет доли каждого из собственников;
• устав ТСЖ.

Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Заключение договоров с жильцами дома

Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг .

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео-обзор с изменениями

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разногласия между товариществами владельцев жилья и собственниками нежилых помещений возникают в основном из-за того, что закон не отличает жилое помещение от нежилого помещения, а значит и не предусматривает различий в регулировании их правового статуса.
Согласно законодательной базе, действующей на территории Российской Федерации, нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, имеют статус автономного объекта, подтвержденный многими нормативными актами, кроме того, до сегодняшнего дня они сохранили статус самостоятельных объектов недвижимости. Кроме этого закон "О товариществах собственников жилья" и жилищный кодекс четко установили состав коллективной собственности многоквартирного дома и права коллективной долевой собственности на эту собственность владельцев помещений. Так как основная часть нежилых помещений располагается либо на чердаках, либо в подвале, либо на цокольном этаже, то вполне понятно, почему проблема о выделении нежилого помещения как автономного объекта, вызывает много противоречий. Нередко случается так, что товарищества владельцев жилья сталкиваются с тем, что помещения, в которых находятся всевозможные коммуникации или оборудование, являются собственностью частного лица, что делает невозможным доступ к ним. Невозможность доступа в помещения, в которых находится оборудование, отвечающее за жизнеобеспечение дома, приводит к угрозе безопасности жильцов дома. Что касается накопленного опыта по разрешению подобных вопросов, то он достаточно противоречив, так суд не имеет достаточных законодательных норм.
Отметим, что закон никоим образом не различает в правовом плане нежилые и жилые помещения, тем самым, наделяя их владельцев одинаковыми обязанностями и правами. Не имеет значение встроенное или пристроенное нежилое помещение, важно, что оно есть частью жилого дома, что подтверждено в техническом паспорте последнего, а поэтому, владельцы нежилых и жилых помещений должны в равной степени вносить плату на обслуживание собственности.
Что касается иного распределения расходов, нежели того, которое предписывается законом, например, принятие решения на собрании, то законодательная база гласит, что товарищество собственников жилья должно определять размеры платежей и взносов для каждого члена товарищества владельцев жилья в доме в зависимости от его доли в праве коллективной собственности на совместное имущество. У закона нет никаких других оснований для разделения участия в содержании коллективного имущества.
На практике не исключен и такой подход, когда на общем собрании членов товарищества владельцев жилья определяются разные размеры взносов, для жильцов - одна оплата на содержание имуществ, а для компаний и владельцев нежилых помещений оплата другая, выше, нежели у жильцов, несмотря на то, что они также являются членами товарищества собственников жилья. Вполне понятно, что такое положение вещей возмущает владельцев нежилых помещений, поэтому они оплачивают счета до тех пор, пока общее собрание членов товарищества владельцев жилья не сочтет их недействительными. Суд примет решение в пользу собственников нежилых помещений, а в последствии они могут обратиться в суд за взысканием с товарищества владельцев жилья сумм, которые превышают их долевое участие.
Исходя из вышесказанного, не имеет значения, пользуется ли владелец нежилого помещения крышей лифтом или подъездом дома, платить взносы на их содержание он в любом случае обязан. В решении Верховного суда говорится о том, что обязанности по обслуживание коллективного имущества дома в равной степени лежат на каждом владельце жилого помещения, при этом не имеет значения, на каком этаже это помещение располагается.
Для того, чтобы каким то образом регулировать отношения между товариществами владельцев жилья и владельцами нежилых помещений, которые не являются членами этих товариществ, жилищный кодекс рекомендует заключать договора между владельцами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. В данном договоре могут быть прописаны условия, которые отличаются от условий договора между товариществом владельцев жилья и собственником жилого помещения, который не является членом товарищества. При составлении договора с владельцем нежилого помещения следует учесть следующие нюансы, какие права владелец нежилого помещении имеет при использовании коллективного имущества, правила допуска членов товарищества собственников жилья в помещения, которые принадлежат собственнику, четко расписать ответственность по устройству участка, находящегося возле дома.

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ , п. 2 Правил содержания общего имущества ). Основной признак общего имущества - обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ , - иметь в собственности движимое и недвижимое имущество - вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества). Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов - дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников - двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ - представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ - оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 №   03‑06‑01-04/08 ,отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество.

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 №   Ф04-5249/2005(13874‑А70-15) , ФАС ПО от 11.04.2006 №   А72-7134/05-14/15 , ФАС СЗО от 24.05.2005 №   А26-12440/04-23 , ФАС СКО от 23.07.2008 №   Ф08-4150/2008 , от 03.07.2008 №   Ф08-3747/2008 ).

Земельный налог

Некоторые ТСЖ по своей инициативе, а чаще под давлением налогового органа, уплачивают налог на землю. Подчеркнем, что делать они это не должны, что подтвердил Минфин в Письме от 13.09.2007 №   03‑11‑04/2/224 . Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу в аренду. При этом ТСЖ может платить арендную плату, но не земельный налог. Материалы судебной практики также подтверждают, что ТСЖ не являются плательщиками земельного налога (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2007 №   14201/06 ). А в Постановлении от 01.10.2008 №   Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил довод инспекции о том, что товарищество является плательщиком земельного налога до момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме, как не основанный на законе.

Очевидно, что налоговикам удобнее и проще потребовать уплаты налога с одного юридического лица (которое еще и рассчитает его самостоятельно), чем выставлять налоговые уведомления сотне физических лиц. Но даже если ТСЖ во избежание конфликта с инспекцией решит уплатить этот налог, у него нет иного источника для финансирования, кроме взносов собственников помещений. Следовательно, товариществу придется «раскидать» общую сумму земельного налога пропорционально доле в праве на общее имущество и выставить налог к уплате каждому собственнику. Здесь ТСЖ неизбежно столкнется с проблемами. Во-первых, товарищество не вправе взимать с граждан налоги - налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 №   03‑02‑08/18 ). Во-вторых, среди собственников обязательно найдется лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы согласно п. 5 ст. 391 НК РФ либо на льготу в соответствии с местным законодательством и отказывающееся вносить платеж в покрытие расходов ТСЖ на уплату земельного налога.

Обязанности ТСЖ по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме

Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ , товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества , Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 №   6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» ). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.

Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган - «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы - лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества ).

Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18 , 21 Правил содержания общего имущества ). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ - воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.

Резюмируем все вышесказанное. ТСЖ создается с целью управления комплексом имущества в многоквартирном доме (общим имуществом). За период существования ТСЖ не исключено появление новых объектов общего имущества. В отношении данных объектов появляется проблема разграничения права собственности товарищества и права общей долевой собственности собственников помещений на вновь созданные объекты.

Нужно иметь в виду, что товарищество не может быть собственником объектов общего имущества в многоквартирном доме. Отражение данных объектов в бухгалтерском учете ТСЖ в качестве основных средств недопустимо, так как может привести к неправомерному взиманию с товарищества налогов. Подчеркиваем, что в бухгалтерской отчетности необходимо отражать лишь собственное имущество ТСЖ, которого может и не быть!

В отношении собственного имущества ТСЖ должно проводить инвентаризацию в общем порядке, предусмотренном действующим бухгалтерским законодательством. Что касается объектов общего имущества, контроль за их наличием и состоянием начинается с утверждения на общем собрании перечня таких объектов (для ТСЖ нужно знать, чем управлять) и осуществляется путем проведения периодических осмотров, результаты которых находят отражение в актах. Акт осмотра становится основанием для принятия собственниками соответствующих решений. Воплощение принятых собственниками помещений решений берет на себя товарищество собственников жилья. Возможна также организация забалансового учета объектов общего имущества, чтобы располагать независимой информацией, сформированной в удобном для пользователей отчетности виде.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

От редакции. Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.

Хотя в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Минэкономразвития должно было утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества до 01.10.2006.

Данное мнение высказано А. Д. Марченко (госналогинспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС по Омской области) на сайте УФНС по Омской области.

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.